从郑州暴雨，到烟花肆虐，从疫情反复，到WYF被拘，半个月，人们似乎忘记了还有东京奥运，还有出差在外太空的航天员，一幅幅的人间画像，都注定今年极其不平凡！即将迎来“金九银十”的楼市，日子也不好过！二手房贷款停摆、房贷利率上调，一系列重拳正在砸向楼市。变天，是很多地产从业者最近的热议话题。今年楼市的金九银十，可能要黄啦！

抢房，临沂房价进入野蛮生长期！

2017年4月8日，北城新区万城花开在临沂大学体育场开盘，5000人的大型选房现场，用壮观一词来形容，都不足以表达当年抢房的盛景。居住属性的房子怎么一时间成了抢手货？老百姓不理解，开发商也懵逼！

如此大场面迅速引发社会关注，带动临沂房价整体上涨。一时间，买房，成了全社会公认的投资方式，临沂进入全民抢房节奏，大家眼中的南坊可望不可及，北城新区概念成立。房子的居住功能瞬间贴上了金融属性的标签。

随后，包括恒大、银盛泰、中南、儒辰、新欧鹏、安泰、万城等众房企联合抱团，集体做局拉高临沂房价。全款、绑定商铺、捆绑定车位等各种搭售条件比比皆出。临沂房价进入野蛮生长期。

开盘即售罄，那时候还不是卖房套路。

抢人，楼盘扎堆面市去化变难！

2021年7月28日，北城新区马陵山路某项目营销中心，市民乔女士刚走出案场，两个青年小伙快步上前，撑伞，递水。

很显然，这是周边另一楼盘的营销人员。在北城新区，在售的项目有十多个，二期和三期相对扎堆，在产品、户型、区位、配套都相差无几的情况下，面对同样一群改善型客源，到竞品门口抢客源，抢人挖坟。

友谊的小船说翻就翻，从当年的抢房，到现在的抢人，市场正在发生变化。高昂地土地价格带来了虚高的房价，有人说，北城新区房价已经到达天花板，而释放高房价的产业却迟迟没有找到。

不可忽视的是，目前的临沂楼市四面开花，当北城新区已经将刚需彻底抛弃，想回到五年前，已经不可能啦。

北城新区楼市完成刚需使命后，进入品质时代。服务的是塔尖高端人群，他们购买力强，但圈层相对集中，对产品品质要求极高，大平层、玻璃幕墙、270度观景等墅质洋房备受青睐！

五年涨了78%，临沂房价还会稳中有涨！

有人说，临沂最大的红利优势就是人口，这话不假。高城镇化率带来的农民进城，优质教育资源的扎口管理，都一定程度上拉动了临沂楼市的发展；大涨已成过去式，调控下的微涨渐涨时代来临。

专家说，影响房价的还是供求关系。根据官方发布的商品房信息显示，从2015年销售面积874.1万平米，销售额359.9亿元，均价4117元；到2020年销售面积1522.2万平米，销售额1117.9亿元，均价7344元。涨幅惊人。

去年，临沂房价平均7344元，较五年前，整体上涨78%。而今年1-4月份，临沂房地产销售面积393.2万平米，销售额314.5亿元，地区均价8000元，较2020年价格上涨8.93%。涨幅虽有所放缓，但还是稳中有升。

今年上半年，临沂市房地产开发投资完成343.4亿元、增长22.3%，新开工面积921.6万平方米、增长9.2%。商品房销售面积710.1万平方米、增长24.2%，销售额572.8亿元、增长40.8%。

五年前，新房开盘即售罄，是有原因的；购买力人口就那么多，新房供应面积少，开盘即清盘，顺理成章；如今，新房供应面积是五年前的数倍，购房人群却没有增长，购房者选择权更多，同质房源去化相对变慢，圈层类精准客源就成了房企主要营销对象。

这么多房源，也不知道卖给您哪个爹！

英雄不问出处，买房不问套数。

拥房人群两极分化严重，有的四五套，更多的是买不起！虽然有关部门公布的临沂城区新房高达四成空置率，但这并没有影响临沂新房价格的上涨。

2008年一2018年，十年间，临沂市小学生数量增长44.5%，千万人口红利的优势和放开三孩时代的政策优势，都决定了临沂房价在短期内还难以下跌。

长期看人口，临沂楼市并不缺乏支撑力。但也得注意，临沂楼市也存在潜在客源流失风险，特别是京沪高铁二通道的开工和已经建成的日兰高铁，二线城市的虹吸现象值得关注。

虽然调控年年加码，但似乎一直没有良药，或者说不痛不痒。金融利率杠杆、双限一竟等措施，似乎越调房价越高，根本刹不住车。房住不炒是底线。抑制房价，源头控制，限制二手房，成了杀手锏。

二手房停贷，银行嫌贫爱富倒向开发商！

二手房停贷，这是真的吗？是真的，千真万确！

之前总说临沂二手房有价无市，目前来看的确如此。如果你在临沂有房子，先别问能卖多少钱。应该先问，有没有客户买？多么扎心！

当你满心欢喜的看中一套二手房的时候，发现银行根本不给你贷款。这次二手房停贷，就像一场房地产的海啸，从一二线城市席卷到三四线城市。都难以幸免。

今年年初，新监管政策要求按银行类别设定最高的房贷额度比例。房贷额度的紧张让银行面临两难选择，到底是贷款给一手房还是贷款给二手房？答案显而易见，当然是一手房。一手房对接的是开发商，二手房则是中介的散客。

嫌贫爱富的银行又不是潮巴！

牺牲了散客，倒逼客户去买新房？

地方财政每年的土地收入占比，绝对不是一个小数目。去年，临沂集中加大了土地供应，仅土地收入就超过了2019年的全年财政收入。而今年下半年，政府还将有意将北城二期、三期的22块土地进行投放。

不管怎样，摆在眼前的事实就是：临沂新房市场去库存压力很大！机缘巧合也好，政策使然也罢，去库存对开发商、对政府，大家都需要。

知道真相的我眼泪流下来！如此来看，二手房的流动性大打折扣，甚至被完全锁死。炒房这条路，算是被堵死了。手里的房子出不去，都成了“接盘侠”。

过度依赖渠道分销，最终还是羊毛出在羊身上

二手房贷款停摆，买家全部去了新房市场，中介行业被迫转型，改行卖新房拿佣金成了当下主流。不知道从什么时候开始，中介都可以坐着和开发商说话啦！

临沂房企对渠道的依赖程度越来越高，使用渠道营销的项目也越来越多，渠道佣金更是水涨船高，最高的竟达到了4个点。

对渠道的过度依赖，其背后原因就是楼市不温不火，境况不佳的表现。不仅会导致自身营销策划能力退化，还可能会对品牌形象造成伤害。

某地产开发公司有关人士认为，抱团发展做大做强企业，利用各自优势资源取长补短，共同进步，值得提倡。但他也提醒，抱团取暖协力发展的背后，可能就是会导致一家独大，掌握了核心资源和平台后，难免会出现垄断经营的情况，打压对手是小事，也会无形当中提高佣金，卡死和压榨合作方利润空间，最终还是会转嫁到购房者身上。

渠道整体素质不高，成“交房即维权”导火索

随着贝壳、鲁盟、房联等渠道的不断壮大，大量客源被渠道把持，房企为求业绩也不得不转向渠道合作，这种依赖导致渠道话语权提升，进而不断提高佣金费率。渠道多，网点多，从业人员多，成为和开发商坐着说话讨价还价的资本和底气。

有分析认为，渠道营销的发展，是行业产业链细分的标志。渠道有时也会把持话语权。如果同一区域的三个项目有两个和渠道合作，另一个很有可能被“冷落”，甚至被孤立或者妖魔化诅咒。

其实，过度依赖渠道一定程度上也是对产品的不自信造成的。快速去化和回笼资金，也是使用渠道的主要原因。为了提高佣金的比例和达成销售目标 ，尚处在粗放式管理的渠道往往会不择手段，甚至虚假宣传，为合作项目带客分销，为以后的维权埋下了伏笔。

二手房停贷，对炒房客和刚需打击都很大！

二手房停贷对于炒房客来说无疑是釜底抽薪，降维打击，直接断掉了手中房产的货币价值，手中有两套房子不等于手中有很多现金，只代表手中有一堆钢筋混泥土。

特别是手中有多套房子的炒房客的日子更是苦不堪言，不仅要交房贷，还要交物业费，随着房龄增长，手中的二手房越来越不值钱。

对于刚需者来说，也是沉重的打击，因为99.9%的刚需者都无法全款买房，只能去贷款买新房。

同样，短时间内会刺激新房的房价，但是长期来看，价格也会趋于平稳，因为刚需者的数量是有限的，特别是一些二三线城市。大量的改善型高端住房的存量，因房子金融属性的改变，也一定程度上会出现大面积滞销。

当然，对二手房的管控也有两种声音，一个是打压二手房，对投资买房炒房有所抑制；但新房价格并没有降低；买不起的还是买不起！另一个是打压二手房交易，一定程度上促进了新房的去库存力度，但对整体楼市健康发展不利，这不符合市场发展规律。

一致的观点是：土地价格偏高，政府过度依赖土地财政，地价降不下来，房价下跌永远是梦。（西城南湖）

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