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二手房贷款停摆,临沂新房市场下半年或将迎来利好

2021-08-04 12:39
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来源:临沂资讯网

从郑州暴雨,到烟花肆虐,从疫情反复,到WYF被拘,半个月,人们似乎忘记了还有东京奥运,还有出差在外太空的航天员,一幅幅的人间画像,都注定今年极其不平凡!即将迎来“金九银十”的楼市,日子也不好过!二手房贷款停摆、房贷利率上调,一系列重拳正在砸向楼市。变天,是很多地产从业者最近的热议话题。今年楼市的金九银十,可能要黄啦!

抢房,临沂房价进入野蛮生长期!

2017年4月8日,北城新区万城花开在临沂大学体育场开盘,5000人的大型选房现场,用壮观一词来形容,都不足以表达当年抢房的盛景。居住属性的房子怎么一时间成了抢手货?老百姓不理解,开发商也懵逼!

如此大场面迅速引发社会关注,带动临沂房价整体上涨。一时间,买房,成了全社会公认的投资方式,临沂进入全民抢房节奏,大家眼中的南坊可望不可及,北城新区概念成立。房子的居住功能瞬间贴上了金融属性的标签。

随后,包括恒大、银盛泰、中南、儒辰、新欧鹏、安泰、万城等众房企联合抱团,集体做局拉高临沂房价。全款、绑定商铺、捆绑定车位等各种搭售条件比比皆出。临沂房价进入野蛮生长期。

开盘即售罄,那时候还不是卖房套路。

抢人,楼盘扎堆面市去化变难!

2021年7月28日,北城新区马陵山路某项目营销中心,市民乔女士刚走出案场,两个青年小伙快步上前,撑伞,递水。

很显然,这是周边另一楼盘的营销人员。在北城新区,在售的项目有十多个,二期和三期相对扎堆,在产品、户型、区位、配套都相差无几的情况下,面对同样一群改善型客源,到竞品门口抢客源,抢人挖坟。

友谊的小船说翻就翻,从当年的抢房,到现在的抢人,市场正在发生变化。高昂地土地价格带来了虚高的房价,有人说,北城新区房价已经到达天花板,而释放高房价的产业却迟迟没有找到。

不可忽视的是,目前的临沂楼市四面开花,当北城新区已经将刚需彻底抛弃,想回到五年前,已经不可能啦。

北城新区楼市完成刚需使命后,进入品质时代。服务的是塔尖高端人群,他们购买力强,但圈层相对集中,对产品品质要求极高,大平层、玻璃幕墙、270度观景等墅质洋房备受青睐!

五年涨了78%,临沂房价还会稳中有涨!

有人说,临沂最大的红利优势就是人口,这话不假。高城镇化率带来的农民进城,优质教育资源的扎口管理,都一定程度上拉动了临沂楼市的发展;大涨已成过去式,调控下的微涨渐涨时代来临。

专家说,影响房价的还是供求关系。根据官方发布的商品房信息显示,从2015年销售面积874.1万平米,销售额359.9亿元,均价4117元;到2020年销售面积1522.2万平米,销售额1117.9亿元,均价7344元。涨幅惊人。

去年,临沂房价平均7344元,较五年前,整体上涨78%。而今年1-4月份,临沂房地产销售面积393.2万平米,销售额314.5亿元,地区均价8000元,较2020年价格上涨8.93%。涨幅虽有所放缓,但还是稳中有升。

今年上半年,临沂市房地产开发投资完成343.4亿元、增长22.3%,新开工面积921.6万平方米、增长9.2%。商品房销售面积710.1万平方米、增长24.2%,销售额572.8亿元、增长40.8%。

五年前,新房开盘即售罄,是有原因的;购买力人口就那么多,新房供应面积少,开盘即清盘,顺理成章;如今,新房供应面积是五年前的数倍,购房人群却没有增长,购房者选择权更多,同质房源去化相对变慢,圈层类精准客源就成了房企主要营销对象。

这么多房源,也不知道卖给您哪个爹!

英雄不问出处,买房不问套数。

拥房人群两极分化严重,有的四五套,更多的是买不起!虽然有关部门公布的临沂城区新房高达四成空置率,但这并没有影响临沂新房价格的上涨。

2008年一2018年,十年间,临沂市小学生数量增长44.5%,千万人口红利的优势和放开三孩时代的政策优势,都决定了临沂房价在短期内还难以下跌。

长期看人口,临沂楼市并不缺乏支撑力。但也得注意,临沂楼市也存在潜在客源流失风险,特别是京沪高铁二通道的开工和已经建成的日兰高铁,二线城市的虹吸现象值得关注。

虽然调控年年加码,但似乎一直没有良药,或者说不痛不痒。金融利率杠杆、双限一竟等措施,似乎越调房价越高,根本刹不住车。房住不炒是底线。抑制房价,源头控制,限制二手房,成了杀手锏。

二手房停贷,银行嫌贫爱富倒向开发商!

二手房停贷,这是真的吗?是真的,千真万确!

之前总说临沂二手房有价无市,目前来看的确如此。如果你在临沂有房子,先别问能卖多少钱。应该先问,有没有客户买?多么扎心!

当你满心欢喜的看中一套二手房的时候,发现银行根本不给你贷款。这次二手房停贷,就像一场房地产的海啸,从一二线城市席卷到三四线城市。都难以幸免。

今年年初,新监管政策要求按银行类别设定最高的房贷额度比例。房贷额度的紧张让银行面临两难选择,到底是贷款给一手房还是贷款给二手房?答案显而易见,当然是一手房。一手房对接的是开发商,二手房则是中介的散客。

嫌贫爱富的银行又不是潮巴!

牺牲了散客,倒逼客户去买新房?

地方财政每年的土地收入占比,绝对不是一个小数目。去年,临沂集中加大了土地供应,仅土地收入就超过了2019年的全年财政收入。而今年下半年,政府还将有意将北城二期、三期的22块土地进行投放。

不管怎样,摆在眼前的事实就是:临沂新房市场去库存压力很大!机缘巧合也好,政策使然也罢,去库存对开发商、对政府,大家都需要。

知道真相的我眼泪流下来!如此来看,二手房的流动性大打折扣,甚至被完全锁死。炒房这条路,算是被堵死了。手里的房子出不去,都成了“接盘侠”。

过度依赖渠道分销,最终还是羊毛出在羊身上

二手房贷款停摆,买家全部去了新房市场,中介行业被迫转型,改行卖新房拿佣金成了当下主流。不知道从什么时候开始,中介都可以坐着和开发商说话啦!

临沂房企对渠道的依赖程度越来越高,使用渠道营销的项目也越来越多,渠道佣金更是水涨船高,最高的竟达到了4个点。

对渠道的过度依赖,其背后原因就是楼市不温不火,境况不佳的表现。不仅会导致自身营销策划能力退化,还可能会对品牌形象造成伤害。

某地产开发公司有关人士认为,抱团发展做大做强企业,利用各自优势资源取长补短,共同进步,值得提倡。但他也提醒,抱团取暖协力发展的背后,可能就是会导致一家独大,掌握了核心资源和平台后,难免会出现垄断经营的情况,打压对手是小事,也会无形当中提高佣金,卡死和压榨合作方利润空间,最终还是会转嫁到购房者身上。

渠道整体素质不高,成“交房即维权”导火索

随着贝壳、鲁盟、房联等渠道的不断壮大,大量客源被渠道把持,房企为求业绩也不得不转向渠道合作,这种依赖导致渠道话语权提升,进而不断提高佣金费率。渠道多,网点多,从业人员多,成为和开发商坐着说话讨价还价的资本和底气。

有分析认为,渠道营销的发展,是行业产业链细分的标志。渠道有时也会把持话语权。如果同一区域的三个项目有两个和渠道合作,另一个很有可能被“冷落”,甚至被孤立或者妖魔化诅咒。

其实,过度依赖渠道一定程度上也是对产品的不自信造成的。快速去化和回笼资金,也是使用渠道的主要原因。为了提高佣金的比例和达成销售目标 ,尚处在粗放式管理的渠道往往会不择手段,甚至虚假宣传,为合作项目带客分销,为以后的维权埋下了伏笔。

二手房停贷,对炒房客和刚需打击都很大!

二手房停贷对于炒房客来说无疑是釜底抽薪,降维打击,直接断掉了手中房产的货币价值,手中有两套房子不等于手中有很多现金,只代表手中有一堆钢筋混泥土。

特别是手中有多套房子的炒房客的日子更是苦不堪言,不仅要交房贷,还要交物业费,随着房龄增长,手中的二手房越来越不值钱。

对于刚需者来说,也是沉重的打击,因为99.9%的刚需者都无法全款买房,只能去贷款买新房。

同样,短时间内会刺激新房的房价,但是长期来看,价格也会趋于平稳,因为刚需者的数量是有限的,特别是一些二三线城市。大量的改善型高端住房的存量,因房子金融属性的改变,也一定程度上会出现大面积滞销。

当然,对二手房的管控也有两种声音,一个是打压二手房,对投资买房炒房有所抑制;但新房价格并没有降低;买不起的还是买不起!另一个是打压二手房交易,一定程度上促进了新房的去库存力度,但对整体楼市健康发展不利,这不符合市场发展规律。

一致的观点是:土地价格偏高,政府过度依赖土地财政,地价降不下来,房价下跌永远是梦。(西城南湖)

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