叫“科”的房企不少，在临沂就有万科、金科和华科，统称为某科吧。不管你是男科还是妇科！万科新都会980名业主交房即领到了不动产证；金科和雅东方开盘不理想，华科在楼市成交惨淡现状下首开热销，好像都很具有新闻价值！

不过，某科开盘不理想很正常，和肿瘤医院前后院，位置被诟病；周边大量回迁房，购买力有限；竞品太多产品不出彩；至于谈到和竞品的品质差异，没有交房案例，单纯说品质，纯属扯淡！河东人喜欢用“使盒子”形容，意思就是挖坑，耍心眼，往大了说就是坑蒙拐骗。

往事不要再提，明天好好继续！

临沂人欢迎世界各地朋友，来吃鸡也好，搞直播也罢，干房地产也行，都是对临沂经济的拉动。

八月份开盘的俩项目，华瑞城热销和中海熙园的惨淡，简直就是冰火两重天。

河东华瑞城首开去化90%刷爆了社交平台，成为地产人津津乐道的话题，一夜间似乎感受到了楼市的春天。虽说没有首开即罄，但在水深火热的当下楼市，也算可圈可点，表现不俗。

华瑞城最受购房者关注的其实就两点，一个是三十五中东校区名校加持；另一个就是北上东进的城市战略；有专业人士称，国际生态城就是临沂的第三城。

当然，河东今年入市楼盘较少，周边拆迁力度较大，土著购房需求旺盛，片区几乎没有竞品，这些都是华瑞城旺销的主要因素。

反观中海熙园，这个较华瑞城开盘较早的所谓“万亿央企”首开并不理想。其官宣的首开即热销，又是一场彻头彻尾的自嗨。内部人士称，首开300多套房源，成交只有惨淡的50多套。数据实在难看！

难怪自媒体天天吐槽，从宣传推广频频触雷到对待媒体爱答不理，万亿央企中海熙园的吃相的确有点难看。

卖得不好是事实。除了3：7的商住比，2.6的容积率外，项目基本就是以小高和高层产品搭配啦！沂河高架路的修建和沂蒙路的下穿对同片区其他项目来说是加分项，对中海熙园就是减分项，离得太近。

竞品太多是中海熙园卖得不好的主要原因。从临售开放到蓄客认筹，中海熙园就一路磕磕绊绊，勉强凑够了首开人数，选择晚间在项目营销中心低调开盘选房。除了儒辰海棠樾府在正对面，同片区还有碧桂园翡丽澜庭、百合兰庭、丁香御园，以及相隔距离不太远的百花湖片区竞品。

相比较华瑞城的价高被抢，中海熙园高层精装均价9500元则无人问津。用“首开热销”来抚慰一下那颗脆弱的心也情有可原。这年头，卖成这样愣充胖子，脸都不要啦。

北城质优价不廉，观望多成交少；南城供大于求，客户选择空间大，去化速度放缓。

如今的临沂楼市高位动荡，受调控政策影响，二手房几乎停摆，新房去化却没有想象中的一帆风顺。没房的买不起，有房的卖不掉，这就是当下的尴尬。华瑞城的热销就像楼市的一包春药，让那些夜夜思淫的房产人，似乎嗅到了高潮的滋味。

北城新区房价被压制之后，进入下半年的临沂楼市冷热不均，经历了野蛮疯长的房价遭遇短暂滞销期。从降价销售到内购会，追求短平快的外来房企受指标压力限制，率先开启降价去化清盘模式。整个北城目前的房价现状是新房价格居高不下，二手房降价无人问津。风雨飘摇。

承接了北城以及主城区的刚需购房者，名副其实的补位产品。从去年开始，罗庄区加大了土地供应，持续不断的供地也让整个南城片区出现了供大于求的现象。蓄客难、去化慢，让很多开发商提前感受到了冬天的到来！虽然政府通过限制二手房交易，减少土地供应等止损的措施进行干预，但临沂楼市依然不乐观。

如果土拍价持续走高，新房价继续坚挺，二手房依然有较强支撑点。

数据显示，7月份的临沂主城区二手房住宅成交量为1628套，环比下跌6%，同比下跌73%！每年4月到7月是二手学区房最受关注的时期。根据这组数据也能看出，临沂的学区房需求也在降低。一边是二手房的成交量下跌，一边也是房价也回温。

2021年7月临沂全市二手房挂牌均价为9930元/平方米，排名全国第77位，环比下跌0.89%，同比上涨4.53%。受二手房停贷和疫情等因素影响，临沂二手房市场走向持续低迷，尤其是兰山区、北城新区市场的二手房，降价也没有市场。当然，总的来看，土拍价持续走高，新房价相对坚挺，二手房依然有较强的支撑点。

刚需果断入市，总价低的房源备受市场关注。

有业内人士分析，个别现象不代表整体楼市走向，“全面回暖”言之过早，强劲反弹也很难上演。不能否认的是，成交量是衡量市场回暖的重要标准，和整个市场的惨淡成交相比，华瑞城的热销，至少说明：虽然冬天来得早了一些，但总比想象中要好得多。面对量升价跌的现状，短期内去化完成指标就成了各大房企营销最烧脑的事情。

不过，回暖与反弹之间依然存在差距。纵观市面上的产品，中小户型、总价低的房源备受关注，打折返利、私人定制、个性化等一系列的政策和不高的总价，成众多刚性需求随机释放的主要原因。或许，刚需此刻应果断入市。

刚需也不是不能考虑北城产品 ，像中南君启、一方中梁和府和中央云璟，配套和房价都有优惠，甚至有的项目已经将精装改为毛坯，一是减少了利润空间率；二是通过控制成本，降低总房价，达到合理购买区间。

虽说“全面回暖”言之过早，年底或许是抄底的时机。

判断全面回暖的标准有两个，一是价格达到合理的购买水平，二是供小于求。现在看来，这两个条件都不具备。

从今年上半年的成绩单看，开发商的表情并不灿烂。是继续坚守还是高歌猛进，考验着开发商的智商。本应9月份就入市的北城新区22宗土地迟迟不能挂牌，也侧面反映了整个市场的惨淡。甚至有开发商对土拍市场抱悲观心态“拿不拿都是死！”

分析人士称，巨大的存量和源源不断的新货入市，让开发商笑不起来。在“二套房”尚未解令、外部经济环境依然低迷的背景下，缺少投资力量的“推波助澜”，很多项目可能遭遇同质化的危机，销售压力不言而喻。

无论长期还是短期，现金为王都是开发商的主策略。这就意味着两年内开发商拿地开工都将大大压缩，依然是以消化存量为主。反弹还有待观察。

也有市场乐观人士评估，临近年底，房企迫于回款等指标压力，预期中的折扣和返利或将有所增加，房价也一定会比平常实惠得多。过年嘛，谁家还不吃顿饺子。

目标盯紧返乡置业人群，“取悦”改善型置业者和高端塔尖人群，是成交走势的关键。自住选购，年底或许是抄底的好机会。

“攒钱十年功，买房十分钟”。这种靠冲动消费买房的故事早已是过去式，当观望心理占据了主流，买房不仅是头脑的理性，还有兜里的钞票。或许感慨贫穷限制了想象，消费的降级，真正的原因还是老百姓手里没钱。

离临沂城区正式供暖还有76天。寒冬来临，还好有暖气！年底能不能有捡漏或者抄底的机会，就看开发商能不能撑得住？估计没有几个能行！（西城南湖）

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