别看住宅卖得欢，明年公寓拉清单。将近数千套公寓产品集中面市，临沂火车站片区即将迎公寓大战。

临沂火车站片区一直是价格洼地，随着沂蒙路下穿工程的通车越来越近，房价也是今非昔比，如日中天。住宅产品方面，玉兰公馆、翡丽之光已售罄清盘，翡丽澜庭、丁香御园、百合兰庭也即将进入尾盘，海棠樾府正在售。

抛开住宅，包括碧桂园翡丽澜庭、儒辰海棠樾府、百合兰庭、丁香御园在内的楼盘都开发了大量公寓产品，住宅清盘后，公寓大战一触即发，难免又是一场恶战！

今年上半年，儒辰玉兰公馆率先启动公寓产品，一路磕磕绊绊销售异常艰难。碧桂园翡丽澜庭在住宅产品进入尾盘后，也即将推出公寓产品，包括loft公寓和精装公寓两种产品。四盘同销公寓产品，想都不用想，竞争压力不小。

按照玉兰公馆loft9000元左右的均价和普通公寓7000元左右的行情来看，800余套公寓销售了大半年，去化还不到四分之一，不理想的销售现状下是市场的不乐观。如此推断，翡丽澜庭即将推出的公寓产品也不会低于这个价格。

单和北城新区产品相比，火车站片区的公寓产品将越来越难。你看，新开发的片区，住宅产品还没有交房案例，短期内形不成大面积的人口优势；商业办公中心几乎为零，工厂化办公区域少，更谈不上年轻人聚集之地。

虽然沂蒙路全面打通后，背靠火车站有一定的优势，但随着高铁开通，老火车站过客能力下降，加上周边酒店云集，投资公寓酒店市场不被看好。

在火车站片区，除了3：7商住比的中海熙园将商业做成了写字楼之外，其他项目基本都选择了做公寓。在一二线城市，因地理位置好、总价低等原因，公寓还是受到了年轻购房者的青睐。但临沂市场公寓产品却不受待见。

很多人买公寓都是用来投资的，但问题是，按照现在的楼市行情来看，公寓的变现难度十分大。很明显，临沂楼市供大于求，二手房交易受限，住宅产品去化变难，不能当成学区房的公寓备受鄙视。

除此之外，居住成本相对较高，不管是商水商电，还是商水民电，总之生活成本要比住宅产品要高不少。另外，租金收益低也是其中一个因素，在临沂市面上，30万左右就能买一套拎包入住的公寓，月租金大约在1000元--1500元之间，按照最低10%的资金回报率，远远低于市场预期。 引进酒店或办公模式或许可行，单售公寓，难度不小！（林晓怡）

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