前两天，青岛二批次集中出让的100宗地终止挂牌出让。网传济南有关部门也在想一个折中的办法终止出让土地。有业界人士称“这是一个新时代的开始”，也有人表示，房住不炒，楼市面临洗牌。虽然临沂并不是两集中供地城市，但今年寥寥无几的土地供应也显示，楼市表现差强人意。济南青岛相继延期土地拍卖上周三，青岛日报发布公告称，7月30日公告的青岛第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。

至此，青岛第二批次公告100宗地全部因故“终止。就在今天，济南也延期了土地拍卖时间至本月底，并调整了土拍政策。即调整最高限价，多家参拍企业都达到最高限价时，抽签决定竞得人。

土地“两集中”的本意原本是希望通过一次性集中大规模“竞地”，降低企业对住宅用地的哄抢，防止土拍的溢价，从而通过地价的稳定来带动房价的稳定。

但实际上，从上半年22个试点城市的实施情况来看，地价的集中反而更加刺激的买房人抢房，四月份的重庆就因为地价的集中而导致房地产市场的火热，房价也因此得益于土拍的火热情况而上涨。此次多地终止土拍，后续土拍规则或将会进行调整，从而稳定市场。

当前形势很明显，地方政府都在严控土地财政，以往靠卖地来发展城市的“粗暴”方式正在终结。中央再一次明确，要稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场健康平稳发展。种种迹象可以看出，中央“房住不炒”的决心不可低估。

新政目的是限制企业，打压土地财政网传自然资源部召开闭门会议拟对两集中土拍城市出地政策调整。同时，一份文件也随之曝光。据了解，本次调整的方向主要涉及如下几点：1. 商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质；2. 建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地和融资的监管；3. 限定土地溢价上限 15%；4. 不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；5. 到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属。

业内人士认为，第一、二条规则的目标对象是企业，主要为了降低土地竞争的热度。其中对竞地企业资质提出限制，意在打击马甲，提高宅地参拍门槛，杜绝房企用数十个马甲围猎地块、提高摇号概率的乱象；购地资金要求必须是自有资金，堵住首批供地中部分企业前融等漏洞。第三、四条规则的约束对象是地方城市供地部门，目的是真控地价，逼地方城市“割肉”。

本来想借着集中供地打压地价从而降低楼市上涨的动力，结果第一轮集中供地的22个城市高溢价土地频出。可以说是“以失败而告终”。大幅度溢价的出现，首先是地方财政的需要。“既然我们要卖地那就一定得卖个好价钱”，这是大部分城市出让土地的共识，毕竟不停到期的专项债和规划好的基建项目都在等着钱用。

国企房企充当马前卒，不合作的民企很难拿到土地

地价不能卖便宜啦！但又不能和政策对着干，怎么弄？靠城投、城发这种国企背景的房企拉高地价的预期，把整个市场的热度提起来，让民营房企跟风进场高价拿地。国企背景的房企都具有服从性，让你怎么发展，你就怎么发展，让你买哪的土地，你就买哪的土地。

凭借自己雄厚的融资实力快速拉起地价造成新的地王，从而带动整个板块的上涨。一般国企背景的房企是这样操作的，当一个地方的土地出让溢价没有达到预期的时候，地方性的国企就会出手叫高土地拍卖价格，直接拉升地价，这时候民营房企想拿地，只能应声继续加价。

这样一来，土地要么高价被民营房企拿到，要么被国企背景的房企自己拿到，而国企背景的房企拿到后，可以自己开发，也可以引入民营房企大家起一起开发。但不管谁拿下土地，地价都是上涨，土地财政妥妥的被解决了。

业界人士称，如今想在地方拿地，一般都有城投、财金参与，要么占干股，要么共同开发；不过合作，很难拿到地。他们多是在土地市场扮演托底的角色，把地价推到符合地方土地财政需求的程度，这才是一些国企背景的房企在土地市场和楼市里起到的一些大多数人不知道但却非常重要的影响房价的操作。

“不是不让你上涨，而是要合理的上涨”

这招显然是，地方政府舒服开心，但不符合高层预期，背道而驰啦！8月11日，新政有的新要求：未来集中供地中的土地溢价率不得超过15%，并且不能通过调高底价的方式来变相降低溢价率。这次力度堪称史上最大。

其次，从二手房入手的金融政策，用意非常明显。除了打击流动性之外，二手房的参考价政策更是让利差空间间接消失，让套现离场的难度增加，从而打击涌入新房市场的资金和人群的积极性。参考价政策已经把二手房杠杆打断，接盘人群有心无力会成为普遍现象。

“不是不想接你的盘，而是我首付真的凑不齐”。前有土地市场最高溢价率限制的新政，后有二手房参考价的配合，这次楼市的调控比之前稳当的多，也合理的多。简单总结一句话就是。“不是不让你上涨，而是要合理的上涨”。

除了控制房价过快上涨，当然也有限跌令。湖南多地下发文件，对新建商品房网签成交价格限制，明令降价不得超过15%。其目的很明显，既要遏制大涨，又要防范大跌。一旦降价成了既成事实，那么后续的土地拍卖、新房销售都会受到影响，进而影响到地方经济的基本盘。这种大变局，影响最大的可能就是三四线城市。

临沂楼市整体销售表现平平，蓄客难去化慢

拿地时一掷千金、雄心万丈，开盘后高开低走、灰头土脸。这个戏码从去年下半年到今天不断上演。业界有句话：投拓部拍地时脑子进的水，就是今天营销部卖房时流的泪。现在的北城新区，清一色的高端改善住房，pass掉所有刚需后，都面临着蓄客难、去化慢的尴尬现状。

二期某项目面对面抢客，价格悬殊撕逼。月销成交套数仅个位数，按照项目营销人员的推断，为了冲量，年底极有可能低价大抛售。润地奥体世纪上周刚刚在北城奠基，官方又开始征收土地，为招商蛇口和世茂铺路。

如今，受制于政策影响，尤其以北城去化较难的临沂楼市高位横盘，加上去年土地供应量足，导致今年各区域项目遍地开花，供大于求以致于市场充足，加上二手房贷款停摆，投资买房人数锐减，楼市销售表现平平，整体遇冷。业内人士相对比较悲观。

这个时候入手拿地，是不是找死？

即便政府上半年入市土地并不多，加上对二手房市场交易限制，市场观望情绪越来越重，新房市场去化依然不乐观；开发商拿地找死，不拿地等死的逻辑，加上政府对土地财政的依赖，供地，即将拉开序幕。谁会出手日渐凉凉的北城楼市抢地，还是比较令人期待。

拿还是不拿，考验着开发商的口袋和对政策以及市场的对赌，也考验着政府经营城市的智慧。不供地，民生投入缺口的钱从哪里来？供地，如何调控楼市健康稳定发展？短期区域临时救市政策，不是没有可能。关键是，这个时候拿地，是不是癞蛤蟆跳油锅，找死！

当然，政府也得考虑到无人问津，那样就尴尬啦！（西城南湖）

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