伴随着调控政策的继续收紧和房地产税试点的加快，最后一个季度的临沂楼市持续低迷，买家后市预期转淡，市场观望情绪加重，楼市销量明显减少。

包括以特价房、内部员工房、团购房频繁出现在开发商的出街宣传上，以价换量的楼市销售格局逐渐形成，全城劲刮团购风。其中，火车站片区某头部房企均价13000元左右的房子，团购价优惠均价在10000元左右，近乎疯狂。

市场低迷冷热不均，“3”字头房价引发楼市震动

预期中的“金九银十”并没有出现，除了在售的房源，十月份新开楼盘并不多，和去年热闹非凡的开盘相比，今年相对冷清了许多，也直接反映出楼市整体降温。不同的是，如今“限”字当头的楼市成交低迷，市场观望情绪异常严重。

开发商通过精装变毛坯、解除车位捆绑、赠送物业费、低首付、特价房、千人团购等不同形式的措施给楼市加温，加快去化力度。虽然整体新房价格未见下跌趋势，但通过减持项目降低房款总价，事实上，开发商也是通过减少利润，促进成交，快速去化，匆忙回款。一时间，“团购潮”风起云涌。

不可否认的是，从今年下半年开始，临沂楼市率先开启公寓价格战，公寓价格大跳水，“3”字头房价重现临沂楼市。碧桂园凤凰壹品率先推出3750元/平特价房，虽有一定营销噱头，但精装总价较低的公寓还是引发了社会较高关注度，用火爆热销来形容一点也不为过。被网友戏称“打折力度堪称骨折级”。

区域成交方面，以碧桂园翡丽澜庭为代表的火车站片区；以华瑞城为代表的国际生态城片区；以白鹭金岸、星河城为代表的百花湖片区；以泰鲁时代城为代表的西部新城成交稳步推进。营销活动可圈可点，备受市场关注，成为名副其实的楼市销冠。

"特价与团购"背后是总价让利，以价换量格局渐成

十月即将结束，整个临沂楼市冷热不均，大面冷淡。政策的持续加压与购房者观望让商品房销售明显受挫。第三方数据显示，9月份，临沂房地产市场哑火，供应大增，成交下降。商品住宅市场供应上涨，成交下降明显。新增供应50.4万㎡，环比上涨4.9%；成交26.5万㎡，环比下降29.7%。9月份成交均价10980元/㎡，环比下降3.9%；成交金额29.1亿，环比下降32.5%。

此前火得一塌糊涂的城投柳青玺悦项目再难复制。内部消息透露，城投已经开始寻求单位搞团购，某单位流出的信息显示，临沂城投云栖天镜开始私下接触合作单位，发动员工内部认筹团购。

此前，城投·柳青玺悦因两年多的热炒、捂盘不售、内部预约等而话题不断，成为民众口中神秘楼盘。6个人抢一套房，一度引发社会热议。如今，国家调控加码，楼市销售遇困，营销黔驴技穷，成交大幅下滑。想要复制柳青玺悦此前的销售热潮和传奇，恐怕难于上青天。

为了打破购房者的观望情绪，提升销量，各开发商各出奇招。一股特价风潮开始席卷临沂，包括万科城、中海熙园、碧桂园在内的多个楼盘都推出各种名义的特价房，开启了团购节活动，以期用最优惠的价格取悦购房者。在社会大众舆论中，开启了房价松动的“导火索”。其中，均价13000元左右的碧桂园翡丽澜庭，团购价优惠后，均价在10000元左右，近乎疯狂。

让利的同时快速回款，刚需热情高改善仍在观望

与低迷的楼市相比，从下半年开始，临沂计划中的北城二期、三期土地市场始终未有任何松绑迹象。一方面担心土地供应或造成流拍或价格未达预期；二是整体市场环境不热，加大土地供应可能会造成新房市场去化更难，引发更多地社会关切。

供暖季还未开启，惨淡年末让开发商们感受到了深秋瑟瑟的寒冷，于是团购楼盘成为不少地产商御寒的新方法，头部房企碧桂园鲁南区域的千人购房节应运而生，在前期开启商办产品低价销售之外，碧桂园凤凰壹品、翡丽澜庭首当其冲，拿出大力度参与千人团购节活动，总价让利购房者。据碧桂园翡丽澜庭内部人士透露，项目参与的项目产品价格有可能低于万元以下，四位数起。这个价格放在上半年，想都不敢想。

碧桂园翡丽澜庭项目营销负责人透露，在当前市场形势下，团购是一条销售捷径，开发商虽然让出了部分利润，但是能快速回笼资金，并可节省销售时间以及大量人力物力，一举多得。另外，在调控深入、市场“不好”的现状下，组织团购给购房者更大的优惠也是刺激消费的一种方式，因此很多楼盘都在积极开展团购。

该负责人告诉记者，“开发商用团购的方式主动出击、积极降价送优惠，且优惠幅度和力度都较大，这样吸引来的客户大多意向性较强，为有需要的人提供性价比高的优质房源，互利互惠。”

在受访民众眼里，楼市整体低迷的大背景下，不少房企的优惠促销有点“羞答答”，和购房者期望值相差甚远。动戈百万的房子打折优惠下来不过省了几千元，如此促销让不少买房者质疑楼盘房价玩“假摔”，借用少量低价房源做噱头，吸引购房者，刺探广大购房者持币待购的心理底线。

当然，对于大多数刚需来说，特价房也好，团购也罢，解除了捆绑，去掉了精装，最起码总房款下降力度明显。原来总价150万的房子，去掉精装和捆绑车位后，再享受各种减免，总价甚至不过百万，整体减轻了负担。

开发商急于年底回款放量，或是抄底的好时机

楼市团购从来都不是新鲜话题，但临沂楼市近期呈现出的团购风潮无论是数量还是规模都超过了以前。不同的是，原来是购房者自发组织团购找开发商要优惠，现在变成了开发商主动让利吸引团购客户。团购作为房地产市场“暗降”行为的一种，给购房者带来了实实在在的优惠，因此也吸引了不少市民积极响应。

市民张女士准备明年春天结婚，转了多家楼盘后，每天都能接到不同楼盘打来的电话，她说，现在有优惠的房子不少，比起前段时间光说有优惠却不降价好多了，总价低了，加上有团购活动，正是下手的好时机。

除了适合刚需群体的中小户型吸引购房者关注之外，部分优惠力度大的大户型也迎来了不少意向客户。业内人士分析，大户型也可以考虑一下团购，户型越大，累计优惠金额也越多，基本上装修的钱就省出来了。改善型住房也正在组织各种形式的团购活动。总之，团购活动的兴起，是开发商和购房者相互的需求，各得所需而已。

专家指出，团购能够有效促进销售，又能给予消费者便宜实惠的价格，是地产市场销售中值得推广的一种销售方式。开发商不愿降价，但又想出货，怕受到舆论攻击，适当组织团购，无论是单位员工还是个人的，都能以团购之名进行优惠，进而达到降价促销的目的。消费者也会因此受益，以平日里市场上没有的价格，买到想要买的房子，两全其美。

同时，年底正是各大开发商急于回款的时候，通过团购这种方式购房，正是好时候。（西城南湖）